Billigt DIY bålfad

 

Jeg gemmer ikke på en lille forfatter – men har derimod et hårdt optjent
7-tal (den gamle skala) i skriftligt dansk. Jeg lavede selv bålfadet i frihånd,  med inspiration fra det nederste link på youtube. Så jeg har forfattet en opskrift efter bedste minder og evner ;O)

 Materialeliste
  • 3 murerspande. 2 i forskellige størrelser som fungerer som formene (”inderform” og ”yderform”) + en murerspand til at blande betonen i.
  • Strandsand, cement og vand til betonen. (Man kan jo også bare bruge en færdigbeton og bare tilsætte vand) Jeg vil tro jeg brugte ca. 50 kg. beton
  • Lidt at smøre formene med (jeg brugte bare noget billigt madlavningsolie fra køkkenet)
  • Glasfibre (jeg ved ikke om dette er nødvendigt)
    Fremgangsmåde:
  • Gør formene/spandene klar til støbning
    1. Trim, på ydersiden, den lille form/spand for unødvendige kanter og mærker. Dels for at få en pæn og glat inderside i bålfadet, men også for at være sikker på at formen/spanden ikke sidder fast i betonen.
    2. Jeg startede med at skære det groveste af med en hobbykniv og sleb efter med en excentersliber. Det kan sagtens klares med lidt knofedt og sandpapir, hvis man ikke har en slibemaskine.
    3. Smør indersiden af den store form/spand og ydersiden af den lille form/spand. Jeg brugte bare billig vindruekerneolie fra køkkenet.
  • Bland beton
    1. I en anden spand blandes beton. Den skal være lidt våd så den nivellerer sig, men dog heller ikke vandet. Se evt. Linket nederst.
    2. Bland hellere lidt for meget beton, da det er svært at bedømme hvor meget man skal bruge
    3. Jeg tilsatte nogle glasfibre for at armere betonen. Om det er nødvendigt eller ej, kan diskuteres – men det skader i hvert fald ikke.
  • Fyld beton i den store form
    1. Prøve at mase ”inderformen” ned og se om du får den ønskede højde på fadet, ellers tager du bare ”inderformen” op igen og tilsætter mere beton i den store form.
    2. Når du har den ønskede mængde beton, placerer du ”inderformen” så den står lige og centreret, og fylder noget vægt i formen så den bliver ”nede” (vi brugte bare sten og vand)
    3. Det er en god ide at få lidt bevægelser i betonen så eventuelle luftbobler kommer op. Man kan eventuelt ”køre” lidt på ydersiden af den store spand med en slibemaskine uden sandpapir på – bare for at får vibreret indholdet. Man kan også bare slå lidt på siderne med en pind eller andre alternative løsninger der giver lidt rystelser i betonen
  • Tørretid
    1. Des længere beton er om at tørre jo stærkere bliver den!!
    2. Dæk den med plastik så vandet ikke fordamper
    3. Stil spanden i skyggen så den ikke bliver for varm
    4. Vent minimum 5 dage før bålfadet tages ud af formene (længere er bedre – da betonen bliver hårdere dag for dag
    5. Vi gjorde det ikke men… Man kan eventuelt slibe kanter og overflader med lidt sandpapir hvis man syntes( først korn 80 og derefter korn 200)
    6. Bor et hul eller 2 i bunden af bålfadet – så regnvand kan løbe ud i bunden ellers bliver det et fuglebad ;0)
    7. Vent længe med at tænde op i bålfadet – helts 3 uger meget gerne mere. Betonen indeholder vand længe og når der tændes op i fadet begynder det at udvide sig og det kan sprænge betonen. Når tiden går så suger cementfrøene vandet og betonen hærder færdig

 

Spande kan jo genbruges så den eneste udgift er i virkeligheden beton og glasfibre – så man kan jo lave et fad som dette for 100 kr. (+ forme/spande for ca. 100 kr)

Derudover kan man jo bruge alle mulige forme i forskellige størrelser og former. Man kan også tilsætte farver i betonen – så mulighederne for at lave et fad som man ønsker det er mange.

Jeg fandt inspiration i denne Youtube video. https://www.youtube.com/watch?v=uSSp3X07Vls

 

Mange hilsner og god arbejdslyst

Anders Beier

Tag over hovedet

Nu er dagen endelig kommet, hvor stilladset er pillet ned, og for første gang kan man se på huset som en helhed, og se hvordan taget ”ligger” på huset.

Vi var faktisk aldrig i tvivl om valget af tag. Det skulle bygges med respekt for det klassiske hus i Dragør/Skagen stil, og de røde vingetegl var derfor den eneste rigtige løsning for os.

Ser man et øjeblik bort fra, at valget mest blev truffet på grund af æstetikken, skal det siges, at vi Danskere har anvendt denne type tegl de sidste 400 år – så man må også formode, at vi trods alt efterhånden har gjort os nogle erfaringer og fjernet nogle fejlkilder, og at de passer godt til vores klima, miljø og byggestil. 

 

Vi valgte at købe vores tegl fra Randers tegls teglværk i Højslev. Det er lidt lokalt for Lene, som er fra Skive, og samtidig brændes disse teglstenene ved over 1050 grader. Der puttes også lidt skifer i lerblandingen, hvilket giver en overflade som er mere modstandsdygtig og smudsafvisende – Og ja, så laver de bare nogle super flotte vingetegl :O)

 Som udgangspunkt er jeg ikke vild med sternbrædder, og specielt ikke til et hus som vores, så vi har valgte en løsning med vindskedesten (dvs. den yderste tagsten ”folder” ligesom ned over gesimsen), og selvom det er et lille sidespring fra den klassiske murede afslutning – så syntes jeg virkelig at det komplementerer huset og vores hvide gesims.

 Nu begynder det jo for alvor at ligne et hus!

/Anders

Vi benyttede:
Røde vingetegl fra Randers Tegl.
Taget er lagt af JT BYG

Isolering i pallevis

Da vi overtog huset for et år siden gennemgik vi alt fra A-Z, for at se, hvilke materialer vi kunne genanvende i det nye hus. Umiddelbart så det ud som om, at vi kunne bruge isoleringen i væggene og taget, selvom væggene kun var isoleret med 10-12 cm og taget med ca. 15 cm. Desværre viste det sig, at de oprindelige materialer var i alt for dårlig stand, og da isoleringen alligevel skulle væsentligt forøges besluttede vi isolere nyt fra bunden af.

Vi undersøgte markedet grundigt og endte med en god gammel klassiker – Rockwoll. Jeg er klar over, at der er rigtig mange holdninger til valg af isoleringsmateriale, men vores hus er bygget op med bærende elementer i træ, så fokus har i høj grad ligget på brandsikkerhed, og stenuld kan ikke brænde, og det forhindrer derfor branden i at sprede sig fra rum til rum, ligesom det det ikke efterlader sprækker hvor kulde kan sive ind/varme ud – og som giver næring til ild ved brand.

Det er også rigtig vigtigt for os, at tænke på klima og bæredygtighed! Rockwool bliver lavet af sten, der er en uudtømmelig naturlig kilde, og stenuld er den eneste isolering på markedet, som kan genbruges direkte fra nedrevne huse og ind i produktionen i et lukket kredsløb.

I det nye hus er vægge og tag er blevet 3 gange så tykt, dvs. der ligger 30 cm i alle ydervægge og 35 cm i taget, derudover er der isolering i etageadskillelse og skillevægge, hvilket gerne skulle give et helt andet indeklima og varmeforbrug!


Men samlet set, er det er en svimlende mængde der skal til for at holde varmen på vores breddegrader, vi fik faktisk i alt leveret hele 27 paller med isolering!! Pallerne er både store og højt pakkede, men nu ligger det som sagt i vægge og tag og så virker mængden jo pludselig ikke så voldsom.

God Påske

/Anders

Vi benyttede:
Rockwool flexibatts 37 til ydervægge, etageadskillelse og skillevægge
Rockwool flexibatts 34 til taget
Isoleringsarbejde blev udført af tømrerfirmaet Andersen & Tardini

Vægge er vel bare vægge…?

Jeg har set rigtig mange forskellige hjem i min tid som ejendomsmægler, men jeg har dog alligevel aldrig set et hjem uden indervægge –  så selvom vi går vores egne veje med vores drømmehus, så kommer vi ikke udenom, at tage stilling til indervæggene.

Umiddelbart er der 3 muligheder.

1. To lag almindelig gips
2. En tynd træplade (krydsfiner eller osb) og et lag almindelig gips.
3. Fibergips

Den mest brugte løsning er jo helt sikkert to lag gips. I materialer er det også klart den billigste løsning (ca. 42 kr. pr kvm), og for tømrerne er det den hurtigste plade at arbejde med. Den kan ridses med en hobbykniv og knækkes når der tilpasses. Ulemperne er især, at det er lidt sværere at montere hylder, billeder osv. efterfølgende. Man skal have rawlplugs i brug, uanset hvad man monterer, og vi kender vist alle følelsen af rawlplugs, som ikke rigtigt får fat.

En træplade og et lag gips er en løsning, som retter det svage element fra de to gipsplader, som jeg netop har beskrevet, da man har en skruefast plade som underlag under gipsen. Den yderste gipsplade er forsat nem at arbejde med, men den indre træplade kan ikke bare ridses og knækkes på samme måde. Selvom den inderste plade ikke behøver at tilpasses helt så præcist, så er det stadig 2 arbejdsgange, og en osb-plade koster næsten det dobbelte af en gipsplade – så løsningen bliver trods alt en del dyrere end to lag gips (ca. 55 kr. pr kvm).

Fibergibs er den nyeste (og dyreste) løsning på markedet. Det er tungere end almindelig gips, men fibergipsen har skruefordelene fra en træplade, og den har den umiddelbare fordel, at man kan nøjes med at opsætte et lag i stedet for to. Pladerne koster (15 mm) ca. 75 kr. pr kvm, hvilket er det dyreste. Men så man sparer man jo en arbejdsgang på alle vægge og lofter, da der kun skal et lag på.

Vi besluttede at gå fibergips – og for at sige det, som det er, så er det en svær plade at arbejde med, som kræver erfaring og proffesionelt specialværktøj! Til gengæld har vi sparet mange penge i arbejdsløn! Så jeg tror faktisk, at vi alt i alt har fået den bedste og billigste løsning til vores behov.

God byggelyst

/Anders

Vi benyttede:
Fermacell fibergips 15mm til vægge
Fermacell fibergips 12,5 mm til lofter
Tømrer: Andersen & Tardini

Undertag…! Usynligt, men er det noget der bare skal overstås?

Undertag er, som Lene siger, ikke super sexet! Men måske er det alligevel fornuftigt at investere lidt ekstra tid og interesse i det underliggende.

Hvis man som os, skal anlægge en ny 1. sal eller, hvis man for den sags skyld blot skal udskifte sit tag, skal man træffe en beslutning vedrørende undertaget. For lige at give en hurtig forklaring, så er undertaget et ekstra tag under det eksisterende tag, som skal fungere som ekstra tætning af hele taget!

Da vi gik i gang med at bygge vores drømmehus, talte Lene og jeg meget om, hvordan dette hus skulle se ud! Vi diskuterede farven på huset, farven og formen på vinduerne og selvfølgelig hvilken type tagsten vi ville benytte. Vi søgte inspiration i Dragør, hos venner og på nettet og kom relativt hurtigt frem til, at vingetegl med 50 graders taghældning er den rigtige løsning for os.

Nå, men som tidligere skrevet, er det vores plan er jo at bo i dette hus, til vi skal bæres ud, og vi kan ikke komme til undertaget nedefra, så eventuelle skader kan kun rettes ovenfra. Tegltage og skiffertage er ikke 100% tætte, hvilket vil sige, at undertaget skal kunne klare den fygesne og de vandindtrængningerne, som slipper igennem tagbelægningen og dermed sikre, at vores drømmehus holdes tørt. Vores ejendom ligger jo ikke ligefrem i læ fra vind og vejr, men hvad med undertaget, hvorfor er der nu så vigtigt? Hvad er fordelene og ulemperne ved fast undertag frem for banevarer.

Jeg har som ejendomsmægler tidligere stiftet bekendtskab med en sag, hvor et naturskifter tag på en etageejendom skulle udskiftes, fordi undertaget var dårlig og forkert monteret – hvilket resulterede i en fuld udskiftning af hele taget efter kun 5 år – et tag der burde holde 100 år. Omvendt, er jeg også klar over, at hvis vi nogensiden vil sælge huset, har det nærmest ingen betydning for ejendomsværdien om undertaget er fast eller ej – en ny køber vil ganske enkelt udelukkende kigge på en eventuel tilstandsrapport.

En budgetløsning kunne være et fornuftigt undertag i banevare. Det vil sige et tekstilprodukt, som monteres direkte på spærene under tagstenene. Som man næsten kan forestille sig, er det hurtigt at montere og forholdsvis billigt i indkøb. Derfor er fordelen helt klar af økonomisk karakter.

Kvalitetsløsningen kunne være et fast undertag. Dvs. at man bygger et helt nyt træ-tag, som man derefter belægger med et undertag, som minder om tagpap. Altså nærmest et ekstra tag!! Det giver sig selv, at denne løsning er dyrere i materialer, og specielt skal man påregne en betragtelig ekstraudgift til håndværkere, da der går rigtig man ekstra timer til. I vores tilfælde er tagkonstruktionen også lidt kompliceret, hvilket ikke er godt for bankbogen.

Der er en stor procentvis forskel på priserne på undertag. Men når man betragter priserne i forhold til de ekstraudgifter vi eventuelt kunne få på stillads og arbejdstimer ved en udskiftning, var det tydeligt for os, at vi ville vælge en kvalitetsløsning, men hvilken?

Der findes mange forskellige slags fast undertag, mange forskellige garantilængder og mange forskellige ordninger på markedet, men som beskrevet ovenfor, er det arbejdstimerne og stilladset der især fylder i budgettet. Sagt med andre ord, er det dejligt med en produktgaranti, men det er surt kun at få 20 nye ruller tagpap, hvis det betyder at man skal have tagstenene af og på igen.

Derfor valgte vi en løsning med totalgaranti på hele undertaget, så vi er helt dækket ind. Vi fandt flere forskellige og fornuftige tilbud på markedet, men vi endte med en løsning som hedder ”Fastsafe” fra Icolpal. Undertagspappen er klart i den dyrere ende, men der er til gengæld 20 års totalgaranti, og den kan monteres uden gasbrænder. Og altafgørende for os blev det, at der i tagpappen sidder en lille chip, en såkaldt RFID-chip, hvori købsinformationen, produktdata og historik er og kan indkodes, hvilket vil sige:

At man efterfølgende uden destruktive indgreb kan se diverse informationer og dermed er man med sikkerhed dækket af garantien også uanset om kvitteringen er bortkommet.

Sagt med andre ord og på godt gammel dansk, har vi valgt at gå med livrem og seler – og det er naturligvis ikke den billigste løsning. Dog er merudgiften ikke i nærheden af den udgift det ville udgøre, hvis vi blot skulle få en enkelt reel skade på undertaget.

Hvis i står for at skulle lave undertag så læs eventuelt denne informative artikel: www.bolius.dk/undertage-17730/

 /Anders Beier

Vi benyttede:
Tømrerfirmaet Andersen & Tardini til at etablere undertaget.
Træ-taget er bygget i tagkrydsfiner
Tagpappen hedder Fastsafe og er fra Icopal

Drømmer du også om at bygge en 1. sal med loft til kip?

Vores erfaringer og udfordringer, samt et par gode råd vi godt kunne have brugt inden vi gik i gang.

Drømmer du også om at bygge en 1. sal med loft til kip? Så kan jeg anbefale, at du tænker over, at arkitekt, ingeniør og spærfabrikanter ikke altid taler sammen, hvilket kan give nogle bygherreudfordringer – som det har gjort i vores tilfælde.

Normalvis fungerer det sådan, at arkitekten først laver en æstetisk plan for byggeriet. Ingeniøren beregner herefter statikken og dimensioner på materialerne således, at det kan modstå vind og vægt – og sidst laver fabrikken der leverer selve tagkonstruktionen også de hertil hørende tekniske beregninger.

Lene og jeg havde selv tegnet udkastet til huset, som vi fik en tegnestue til at omdanne til en regulær byggeansøgning. Førstesalen skulle holdes oppe af 3 bæreliner. Bærelinerne skulle bestå af tykke limtræsbjælker langs facaderne og stålbjælke i midte. Bjælkerne skulle bæres af stålsøjler som skulle stå på nye punktfundamenter, samt på det eksisterende rendefundament. Derudover havde vi fået lavet et skitseprojekt af tagkonstruktionen hos en spær fabrik – So far so good vi fik en jo byggetilladelse.

Inden opstart, fik vi vores ingeniør til at beregne muligheden for at erstatte den midterste bæreline (altså stålbjælken), med en muret væg på et rendefundament – ingen problemer og vi var godt i gang. Væggen mures, søjler sættes og tunge limtræbjælker løftes med kran ind i huset. Vi bestilte konstruktionen hos Palsgaard af flere grunde (pris, leveringstid og ikke mindste nogle rigtig smarte bjælker til etageadskillelsen), men da vi stod på en første sal og skulle have spær på, stødte vi på et par udfordringer.

Udfordringen var: at spær fabrikkerne naturligvis først gennemregner alle detaljer, når ordren er lagt, og man bestiller jo ikke spær før man tidligst har en byggetilladelse.  Lene og jeg havde jo insisteret på loft til kip og havde ikke tænkt over, at den store kipbjælke i toppen af taget skulle strække sig 15 meter uden understøttelse. Dette gav spær fabrikken nogle udfordringer, men de fandt en rigtig god løsning med 2 tunge bærespær, som kunne give os det ønskede resultat. Den store kipbjælke skulle så derudover hvile på gavlene, men ingen havde på dette tidspunkt tænkt mere over konstruktionen af disse – så nu havde vi pludselig nogle tvungne nye søjler i gavlene og i vores tilfælde betød det, en større ændring af værelse og bryggers da bryggersdøren ganske enkelt ikke kunne placeres hvor den først var tegnet.

Det samme gælder bjælkelaget der holder gulvet på 1 sal. Disse bjælker beregnes af ingeniøren, men man skal altså herefter huske ventilationsanlægget. Det betyder, at der skal føres tykke rør fra bryggerset til alle hjørner i huset, idet man ikke bare kan skære en række huller med 16 cm i diametre gennem alle bjælkerne. Når man samtidig har loft til kip, har man ikke et frirum på loftet, hvor man kan trække de store rør. I dette tilfælde var mine rådgiver på forkant og har vist mig bjælkerne fra Palsgaard som er isoleret med rockwool fra fabrikken, således at man ikke har lyd og kuldebroer, de er lette at løfte og bære på, men ikke mindst giver de helt uhindret mulighed for at trække tykke ventilationsrør uden at svække spærenes styrke.

Det er jo en kæmpe kliche at sige, at man skal forberede sig bedre og i en verden, hvor man bare vil bruge masser af penge på rådgivere inden man har en byggetilladelse, er det hele jo nemt – men hvis jeg lige skal give nogle gode råd med på vejen, til andre der står og skal bygge en 1. sal på huset, kommer der lige et par stykker som kunne have være gode for mig.

  1. Alle hovedbjælker, kehler, kipbjælker, udvekslinger osv. skal ligge af på noget – formodentligt en søjle som skal stå på rigtigt fundament. Dvs. tænk samtidigt grundigt over placering af vinduer og døre – så der ikke går en søjle herigennem
  2. Når der bliver mere end 4-5 meter imellem muligheden for at understøtte en bjælke, skal man til at finde på specielle løsninger – de koster ekstra!  Især med loft til kip, kan det være klogt at tænke bærende søjler til tagkonstruktionen ind i de første tegninger, så de eksempelvis kan skjules i en væg.
  3. Læg de forskellige rådgivertegninger og -skitser sammen i et sæt arbejdstegninger med både ventilation og kloak – det fanger helt sikkert de fleste fejl i projekteringsfasen.

Når alt det praktiske er på plads vil jeg dog tilføje, at det er sjovt, selvom det er mere udfordrende at bygge 1. sal med loft til kip. Og det gav et sug i maven hos både Lene og jeg, det sidst spær var på plads og vi kunne holde rejsegilde.

God byggelyst og skål for de dygtige håndværkere

/Anders Beier

Vi benyttede:
Palsgaard til levering af spær og etageadskillelse
Tømrerfirmaet Andersen & Tardini til at rejse selv tagkonstruktionen
Murerfirmaet Nordfyn til at lave fundamenter, murer den bærende væg og sætte stålsøjler
BMS til diverse kranopgaver

Nedrivning af et hus! Det er da lige til højreskøjten….

 Jeg har fundet ud af, at det ikke ”bare handler om at rive ned”, det er en jungle af papirarbejde, formularer og regler, som hurtigt kan give nogle ugers frustrationer og forsinkelse.

Som det fremgår af videoen og billederne, er vi nu godt i gang med Nedrivningen.  Det har taget al min tid de sidste uger, hvor Lene har været væk på optagelse med ”Landmand søger kærlighed sæson 3”, så derfor er det også nogle uger siden, vi sidst skrev her på bloggen. Men nu går det fremad og vi er heldigvis snart færdige med den kedelige del af vores byggeri.

Der var et par ting, som jeg ikke var klar over, og jeg vil derfor give dig et par lyntips med på vejen, så du måske slipper uden om de værste tidsrøvere, hvis du skal bygge om. Jeg har fundet ud af, at det ikke ”bare handler om at rive ned”, det er en jungle af papirarbejde, formularer og regler, som hurtigt kan give nogle ugers frustrationer og forsinkelse.

  1. Du skal anmelde din forventede affaldstype og mængden af affald til kommunen. Gør det med det samme og få gang i dialogen! Det skal ske senest 14 dage før, du må gå i gang med nedrivningen, og i vores tilfælde ringede kommunen tilbage 18 dage efter indsendelsen med spørgsmål og tilføjelser – så få det sat det i gang – det tager tid.
  2. På kommunes hjemmeside skal du udfylde et skema via dit NemID. Og selvom jeg anser mig selv for at være rimelig erfaren indenfor byggebranchen, så blev jeg temmelig overrasket. Det krævede gennemgående kendskab til, hvilke affaldstyper der kunne indeholde bly, asbest , PCB eller andet, og derudover skulle jeg svare på spørgsmål som: ”hvad vejer dit betondæk”, ”dit tegltag” og ”hvilke typer affald har du til genbrug, forbrænding, deponi eller anden særlig håndtering”,  hvor har du tænkt dig at køre det hen og hvem transporterer det.
  3. Og så er der 1950-77 reglen, som måske burde være punkt 1. Jeg skal være ærlig og indrømme, at jeg ikke kendte denne regel, men jeg har nu lært, at hvis det hus – der skal ombygges er bygget i denne periode, kan flere bygningsdele indeholde PCB. Derfor stilles der krav om en professionel screening af huset. Vær derfor opmærksom på, at denne screening skal være klar, når du laver selve anmeldesen, og det tager nemt en uges tid at finde de rigtige fagpersoner og efterfølgende 14 dage til prøvetagning. Så har du et hus fra denne periode, skal du altså i gang med processen senest 5-6 uger inden nedrivningen. Vores hus er fra 1976, så vi skulle også dette igennem, og vi tabte derfor nogle værdifulde uger på grund af min uvidenhed.  Et godt tip er derfor at indhente flere tilbud – Jeg indhentede 3 tilbud på screening, og prisen svingede fra 10.000 -23.000 kr. I mit tilfældet var der sammenfald af både billigste pris, korteste behandlingstid og bedste dialog hos DGE miljø- og ingeniørfirma, så det var en nem beslutning.
  4. Lav aftaler med professionelle til affaldshåndteringen. Som beskrevet tidligere ringende kommunen jo efter 18 dage med en masse spørgsmål til vores affald. De var egentlig både søde og hjælpsomme, men jeg havde lidt svært ved at være positiv overfor det forsinkende bureaukrati, når jeg nu havde brugt 14 dage og 10 tkr på at få lavet en screening og betalt for at få Junkbusters, som er et professionelt firma, til at levere containere og ”junkbags” (som jeg varmt kan anbefale, og de kan købes i lokale byggemarkeder og afhentes fyldte på byggepladsen – det er super nemt), så affaldssorteringen og bortskaffelsen var i top.
  5. Kør selv på genbrugspladsen. Som privat kan du gratis aflevere mere eller mindre giftigt affald på genbrugspladsen, ofte udgør det problematiske affald små mængder og kan kørers på en trailer eller 2. Det kan være dyrt at lade det bortskaffe gennem professionelle transportører eller nedrivere.

Afslutningsvis sidder jeg tilbage med en viden om, at denne proces har kostet alt for meget af min tid, og hvis man som borger skal anmelde sit affald (det er der krav om ved mere end 1 ton affald, hvilket ikke er ret meget) burde det kommunale/offentlige system simpelthen være mere fleksible og have en hurtigere sagsbehandling.

1950-1977 reglen giver ikke rigtig nogen mening, idet jeg har talt med nogle fagfolk der kunne oplyse mig om, at der også er giftige elementer i materialerne fra den efterfølgende periode, og det er vel de færreste det ved, om deres hus har gennemgået istandsættelser af vinduer, maling eller repareret med plastmaterialer fra denne periode, hvorfor der kan være PCB-holdigt materiale i alle huse der er bygget før 1977.

Så hvorfor er screeningen ikke obligatorisk, eller måske endda offentlig støttet. Det er jo kun fagfolk der kan vide, hvad der kan være i materialerne fra forskelle perioder. Jeg sidder i hvert fald tilbage med en følelse af, at man ville få meget mere miljø for skattepengene, hvis man fik støtte til miljøscreeningen, således at affaldssorteringen kunne gøres helt korrekt, frem for at administrere en kæmpe system der er langsomt, forsinkende og alligevel ikke skaber værdi.

Som afsluttende råd til dig, der måske skal til at nedrive – sæt minimum en måned af til at anmelde affald. Sådan burde det ikke være, men det er det. Og lav anmeldelsen samtidig med en eventuel ansøgning om byggetilladelse – hvis du er i tidsnød og det er vi jo alle sammen.

 /Anders Beier

 Vi benyttede:
DGE miljø- og ingeniørfirma til Affaldsscreeningen
Junkbusters til bortkørsel af affald
E-tradsborg til levering af køreplader
Tømrerfirmaet Gert Fogt til at opbakning og udgravning af betongulv.

Hjælp til byggeansøgning og huskøb

Et videointerview med kommunens byggeriafdeling samt kynikerens 5 hovedregler til køb af ny bolig.

Kynikerens 5 regler til boligkøb

Jeg havde egentlig planlagt en praktisk blog om byggetilladelser og sagsgang, men så fik jeg et spørgsmål fra en god ven – et spørgsmål, som jeg har fået tusinde gange før og derfor ændrede jeg kurs! Hvilket spørgsmål jeg blev stillet, skal jeg nok komme tilbage til lidt senere!

Har du brug for en ABC i byggeansøgning, synes jeg, at du skal se videoen herover, hvor Lene tager en god snak med Jørgen Jensen fra Dragør kommune. Har du brug for yderligere information, er du velkommen til at kontakte mig via Beier Bygger på Facebook, men der mange arkitekter og ingeniører ude i felten, som er meget mere kyndige til at udarbejde en køreplan end jeg.
Derudover vil jeg også gerne understrege, at Jørgen fra Dragør kommune undergravede min opfattelse af byggeafdelingen som et udviklingshæmmende bureaukratisk kontorfællesskab. Hans venlige opfordring til konstruktiv og tidlig dialog vil jeg gerne give videre.

Tilbage til spørgsmålet som ændrede dagens blogindlæg – Folk spørger mig altid:

”Syntes du ikke, at vi har gjort et godt huskøb – og kunne du ikke selv have fundet på at købe denne ejendom, hvis du var på boligjagt”?

Jeg lever af køb, salg og udvikling af ejendomme, og i min profession er der tale om følelsesforladt handel med varer og ydelser – uagtet at der er tale om nogens tidligere eller kommende hjem. Ja, jeg er ked af det – men det er nu engang sandheden, og derfor er det ærlige svar ofte: Nej – selvom jeg svarer: jo!

Nu skriver jeg jo en blog, hvor jeg kan kalde en spade for en spade, og det er (indrømmet) også lidt nemmere at være ærlig, når jeg ikke sidder låst med en borddame til en privat fødselsdag. Derfor besluttede jeg mig for, at lave en anden guide til jer, som forhåbentlig kan besvare SPØRGSMÅLET en gang for alle!

Kynikerens 5 regler til boligkøb

1)   Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed

Det er den største kliché inden for ejendomshandel, men også det vigtigste og beliggenheden betyder alt. Men hvad er en god beliggenhed så? En god beliggenhed skal kunne minimum én ting. Om det er sundudsigt, nærhed til byen, det snobede postnummer, eller en romantisk landejendom er ikke det afgørende. Men du skal finde ud af, om din beliggenhed minimum kan én ting som er noget helt særligt. Er du i tvivl, så spørg dine gode venner, et par familiemedlemmer og en håndfuld kollegaer ”hvad synes I om denne beliggenhed?” Snakker de udenom ved eksempelvis at komplimentere køkken eller grundens størrelse – er det fordi de ikke forstår beliggenheden, og så skal du passe på med at købe!

2)   Ejerudgifter

På enhver salgsopstilling er anført ejendommens ejerudgifter. Det er det beløb, du skal betale hver måned hvis du købte ejendommen kontant og havde alle pengene på lommen i forvejen (hertil skal betales for forbrug af el, varme og vand). Der er massive udsving og især kommunegrænser og grundstørrelser kan influere på ejerudgifterne, uden at ejendommens handelspris påvirkes synderligt af samme forhold. Renten er meget lav – så netop nu kan den kapitaliserede værdi af høje eller lave ejerudgifter svare til flere hundrede tusinde kroner i kontantprisen. Hold godt øje med dette beløb, det skal betales for evigt, og det bliver kun dyrere med tiden.

3)   Udviklingspotentiale & liggetid

Der skal altid være et udviklingspotentiale. Udvikling er mange ting: ombygning, tilbygning, udstykning, konvertering osv. Det er ofte dyrt at købe den fuldt ud optimerede og gennemrenoverede ejendom – sælgerne skal have noget for besværet, har ofte indgående kendskab til boligen og boligmarkedet, og det er derfor sjældent muligt at købe til under markedsprisen.

Dernæst skal du undersøge, hvor længe din drømmebolig har stået til salg – er det længe, er den for dyr! Der er ikke nogen grund til at tro at der gemmer sig underlige lig i lasten, eller at der er andre skæve forklaringer på den ikke er solgt – den alt overskyggende sandhed er, at ejendommen er prissat for høj og formodentligt på grund af sælgers direkte eller indirekte påvirkning på mægleren. Jeg ved godt, at jeg hermed fornærmer mange sælgere derude – sorry, men sandheden kan være ilde hørt.

4)   Prioriter din tid

Slå til når den rigtige ejendom kommer. Tag nu for katten en fridag eller 3, når du køber ejendom for et beløb svarende til 4 gange din bruttoårsløn. Det er ikke noget man skal ordne eller have overstået mellem 2 møder, eller i en frokost pause. Tænk grundigt over, hvilke signaler du sender til mægler og sælger, specielt hvis der er flere købere på banen, og det er den rigtige ejendom for dig.

Jeg har flere gange i min karriere købt noget foran næsen på nogle andre – det skyldes ikke, at jeg ville betale en højere pris, men alene det faktum, at jeg har været hurtigere til at aflevere et endeligt bud på en troværdig måde, idet jeg allerede havde brugt tid på at undersøge ejendommen.

5)   Glem din stolthed og outsource forhandlingen

Når der nu er styr på ovenstående punkter, så glem stoltheden. Du kan selv forhandle på en opvaskemaskine eller en brugt bil, men din bolig er formodentlig det dyreste du nogensinde kommer til at købe – så betal dog en professionel for at gøre det for dig (og det er ikke noget jeg siger, fordi jeg selv er i branchen). Der findes et hav af dygtige mæglere eller boligadvokater som er eksperter i at skære den kage – så lad deres vederlag være en procentdel af nedslaget fra udbudsprisen. Jeg ved godt, at det er irriterende, men 2 svin fra samme stal kender lugten af samme mødding.

Fulgte jeg mine regler, da vi købte huset i Søvang?

JA!

Vi ville bo i første parket og i fornuftigt køreafstand til København. Det var vores krav til beliggenhed. Vi så på rigtig mange ejendomme, men jeg faldt over ”vores hus” på boligsiden.dk, samme dag, som den kom til salg. Hertil skal siges, at jeg holder øje med hvad der kommer til salg hver dag, når jeg er på boligjagt.

Beliggenheden var i top!

Herefter begynde jeg at undersøge udviklingspotentialet.  Vi ville have mere plads, så en ombygning/tilbygning var et krav her og nu. Jeg spurgte mægleren, der bekræftede at vi måtte bygge i 1½ plan, og at vi skulle overholde en bebyggelsesprocent på 30, hvilket var alt rigeligt.

Ejendommen var helt ny på markedet, så her var intet argument for en forhandling af prisen, og efter drøftelse med mine professionelle kollegaer og med Lene, blev vi faktisk enige om, at vi var klar til at betale udbudsprisen.

Så vi slog til. Lenes nåede slet ikke at se huset indvendigt, men vi havde 3 hverdages frist til gennemgang af dokumenter, så der var tid til at tage en fridag, gennemgå servitutter, lokalplan, byplanvedtægt og overordnet byplan samt ringe til kommunen og få afdækket et forhold der kunne læses på 2 måder.

Og på 2 dage, var ejendommen købt og grundstene til Beier Bygger var lagt.

/Anders

 

Drømmehuset på papir

Et spændingsfelt af bolignørderi, barndomsminder, udsigt over sundet, et hav af ternede skjorter og Lenes frygt for bøhmanden..!

Ovenfor kan I se Lene præsentere resultatet af vores forenede boligdrømme.

Bolignørderi

Normalvis når jeg bygger, sælger, eller rådgiver inden for boligområdet, er det altid med salg eller udlejning for øje. Her har jeg lært, at aflæse mine kunders reaktioner, og herudfra kan jeg danne mig et ret præcist billede af, hvilken bolig kunden ønsker sig.Jeg er nok det man kalder en bolignørd, og jeg har set mange forskellige boligtyper i mine 12 år som ejendomsmægler. Derfor bliver jeg måske også hurtigere træt af sikre og almindelig løsninger end andre mennesker. Men det betyder også, at jeg har set en hulens masse spændende og anderledes måder at tænke bolig på, som helt sikkert har inspireret mig gennem årene. Opgaven har derfor været, at vælge det bedste fra alle verdener og få det til at harmonere med de drømme resten af min familie har.

Barndomsminder

I forhold til klimaskærmen, er Lene og jeg heldigvis (og helt usandsynligt) 100% enige om, hvad vi ønsker os. Vi elsker byggestilen i det gamle Dragør, med de gule pudsede facader, røde tegl og Dannebrogs- eller sprossede vinduer. For os begge er det nemlig noget vi husker fra barndommen. Jeg har som københavner ofte besøgt Dragør og Lene har en masse sommerminder fra Vesterhavet og Skagen, hvor den klassiske byggestil minder meget om den vi har valgt.

Sundudsigt og bøhmanden

Helt så nemt var det dog ikke at blive enige om, hvor vi skal sove, og hvor vi skal nyde den gode udsigt over sundet. Udfordringen ligger i, at der er et dige imellem vores grund og sundet, hvilket betyder, at udsigten bliver bedst på 1. sal. Derfor er det i min verden logik for perlehøns, at vi skal bruge de vågne timer ovenpå og sove i stueplan! Men i Lenes verden er der flere bøhmænd og mere mørkt i stueplan, så det har krævet mange gode argumenter og løfter om sikkerhedsdøre, lyssensorer og alarmsystemer for at få hende med på min vogn.

Et hav af ternede skjorter

Lene har i dag overtaget, hvad der minder om 2/3 af mit tøjskab, og i skrivende stund er hun ejer af ikke mindre en 30 ternede skovmandsskjorter. Hun elsker dem og bruger dem; bevares, men hvordan hun til trods for denne mængde aldrig synes, at hun har noget at tage på, begriber jeg simpelthen ikke. Hun ønsker sig derfor et walk-in closet, hvor hun kan samle på alle sine ternede skjorter og andre beklædningsdele – og som de fleste der har koner, kærester, søstre og mødre ved, er det er klogt, at vælge sine kampe! Derfor skal der efter planen bygges et 8m2 stort walk-in til Lene, og forhåbentlig sidder jeg tilbage med lidt goodwill i ”kone-banken”. Senere skal jeg nok vise jer, hvad det skal bruges til…

 /Anders