Hjælp til byggeansøgning og huskøb

Et videointerview med kommunens byggeriafdeling samt kynikerens 5 hovedregler til køb af ny bolig.

Kynikerens 5 regler til boligkøb

Jeg havde egentlig planlagt en praktisk blog om byggetilladelser og sagsgang, men så fik jeg et spørgsmål fra en god ven – et spørgsmål, som jeg har fået tusinde gange før og derfor ændrede jeg kurs! Hvilket spørgsmål jeg blev stillet, skal jeg nok komme tilbage til lidt senere!

Har du brug for en ABC i byggeansøgning, synes jeg, at du skal se videoen herover, hvor Lene tager en god snak med Jørgen Jensen fra Dragør kommune. Har du brug for yderligere information, er du velkommen til at kontakte mig via Beier Bygger på Facebook, men der mange arkitekter og ingeniører ude i felten, som er meget mere kyndige til at udarbejde en køreplan end jeg.
Derudover vil jeg også gerne understrege, at Jørgen fra Dragør kommune undergravede min opfattelse af byggeafdelingen som et udviklingshæmmende bureaukratisk kontorfællesskab. Hans venlige opfordring til konstruktiv og tidlig dialog vil jeg gerne give videre.

Tilbage til spørgsmålet som ændrede dagens blogindlæg – Folk spørger mig altid:

”Syntes du ikke, at vi har gjort et godt huskøb – og kunne du ikke selv have fundet på at købe denne ejendom, hvis du var på boligjagt”?

Jeg lever af køb, salg og udvikling af ejendomme, og i min profession er der tale om følelsesforladt handel med varer og ydelser – uagtet at der er tale om nogens tidligere eller kommende hjem. Ja, jeg er ked af det – men det er nu engang sandheden, og derfor er det ærlige svar ofte: Nej – selvom jeg svarer: jo!

Nu skriver jeg jo en blog, hvor jeg kan kalde en spade for en spade, og det er (indrømmet) også lidt nemmere at være ærlig, når jeg ikke sidder låst med en borddame til en privat fødselsdag. Derfor besluttede jeg mig for, at lave en anden guide til jer, som forhåbentlig kan besvare SPØRGSMÅLET en gang for alle!

Kynikerens 5 regler til boligkøb

1)   Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed

Det er den største kliché inden for ejendomshandel, men også det vigtigste og beliggenheden betyder alt. Men hvad er en god beliggenhed så? En god beliggenhed skal kunne minimum én ting. Om det er sundudsigt, nærhed til byen, det snobede postnummer, eller en romantisk landejendom er ikke det afgørende. Men du skal finde ud af, om din beliggenhed minimum kan én ting som er noget helt særligt. Er du i tvivl, så spørg dine gode venner, et par familiemedlemmer og en håndfuld kollegaer ”hvad synes I om denne beliggenhed?” Snakker de udenom ved eksempelvis at komplimentere køkken eller grundens størrelse – er det fordi de ikke forstår beliggenheden, og så skal du passe på med at købe!

2)   Ejerudgifter

På enhver salgsopstilling er anført ejendommens ejerudgifter. Det er det beløb, du skal betale hver måned hvis du købte ejendommen kontant og havde alle pengene på lommen i forvejen (hertil skal betales for forbrug af el, varme og vand). Der er massive udsving og især kommunegrænser og grundstørrelser kan influere på ejerudgifterne, uden at ejendommens handelspris påvirkes synderligt af samme forhold. Renten er meget lav – så netop nu kan den kapitaliserede værdi af høje eller lave ejerudgifter svare til flere hundrede tusinde kroner i kontantprisen. Hold godt øje med dette beløb, det skal betales for evigt, og det bliver kun dyrere med tiden.

3)   Udviklingspotentiale & liggetid

Der skal altid være et udviklingspotentiale. Udvikling er mange ting: ombygning, tilbygning, udstykning, konvertering osv. Det er ofte dyrt at købe den fuldt ud optimerede og gennemrenoverede ejendom – sælgerne skal have noget for besværet, har ofte indgående kendskab til boligen og boligmarkedet, og det er derfor sjældent muligt at købe til under markedsprisen.

Dernæst skal du undersøge, hvor længe din drømmebolig har stået til salg – er det længe, er den for dyr! Der er ikke nogen grund til at tro at der gemmer sig underlige lig i lasten, eller at der er andre skæve forklaringer på den ikke er solgt – den alt overskyggende sandhed er, at ejendommen er prissat for høj og formodentligt på grund af sælgers direkte eller indirekte påvirkning på mægleren. Jeg ved godt, at jeg hermed fornærmer mange sælgere derude – sorry, men sandheden kan være ilde hørt.

4)   Prioriter din tid

Slå til når den rigtige ejendom kommer. Tag nu for katten en fridag eller 3, når du køber ejendom for et beløb svarende til 4 gange din bruttoårsløn. Det er ikke noget man skal ordne eller have overstået mellem 2 møder, eller i en frokost pause. Tænk grundigt over, hvilke signaler du sender til mægler og sælger, specielt hvis der er flere købere på banen, og det er den rigtige ejendom for dig.

Jeg har flere gange i min karriere købt noget foran næsen på nogle andre – det skyldes ikke, at jeg ville betale en højere pris, men alene det faktum, at jeg har været hurtigere til at aflevere et endeligt bud på en troværdig måde, idet jeg allerede havde brugt tid på at undersøge ejendommen.

5)   Glem din stolthed og outsource forhandlingen

Når der nu er styr på ovenstående punkter, så glem stoltheden. Du kan selv forhandle på en opvaskemaskine eller en brugt bil, men din bolig er formodentlig det dyreste du nogensinde kommer til at købe – så betal dog en professionel for at gøre det for dig (og det er ikke noget jeg siger, fordi jeg selv er i branchen). Der findes et hav af dygtige mæglere eller boligadvokater som er eksperter i at skære den kage – så lad deres vederlag være en procentdel af nedslaget fra udbudsprisen. Jeg ved godt, at det er irriterende, men 2 svin fra samme stal kender lugten af samme mødding.

Fulgte jeg mine regler, da vi købte huset i Søvang?

JA!

Vi ville bo i første parket og i fornuftigt køreafstand til København. Det var vores krav til beliggenhed. Vi så på rigtig mange ejendomme, men jeg faldt over ”vores hus” på boligsiden.dk, samme dag, som den kom til salg. Hertil skal siges, at jeg holder øje med hvad der kommer til salg hver dag, når jeg er på boligjagt.

Beliggenheden var i top!

Herefter begynde jeg at undersøge udviklingspotentialet.  Vi ville have mere plads, så en ombygning/tilbygning var et krav her og nu. Jeg spurgte mægleren, der bekræftede at vi måtte bygge i 1½ plan, og at vi skulle overholde en bebyggelsesprocent på 30, hvilket var alt rigeligt.

Ejendommen var helt ny på markedet, så her var intet argument for en forhandling af prisen, og efter drøftelse med mine professionelle kollegaer og med Lene, blev vi faktisk enige om, at vi var klar til at betale udbudsprisen.

Så vi slog til. Lenes nåede slet ikke at se huset indvendigt, men vi havde 3 hverdages frist til gennemgang af dokumenter, så der var tid til at tage en fridag, gennemgå servitutter, lokalplan, byplanvedtægt og overordnet byplan samt ringe til kommunen og få afdækket et forhold der kunne læses på 2 måder.

Og på 2 dage, var ejendommen købt og grundstene til Beier Bygger var lagt.

/Anders

 

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *